Steuerrecht: Kaufpreis einer vermieteten Immobilie bildet die Grundlage

Eine Mietimmobilie kann abgeschrieben werden – somit kann der Käufer nicht nur von Mieteinnahmen profitieren, sondern auch Steuern sparen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist nach einer Meldung von n-tv, wie die Kaufpreisaufteilung stattgefunden hat. Dieses Kapitel des Steuerrechts ist zwar etwas komplexer, jedoch kann bei richtiger Beachtung ein größerer finanzieller Vorteil aus der Kapitalanlage gezogen werden. Der Kauf einer Mietimmobilie erfolgt meist über eine Immobilienfinanzierung – die gezahlten Zinsen können steuerlich geltend gemacht werden. Zusätzlich kann auch eine Abschreibung auf den Gebäudeteil vorgenommen werden – nicht jedoch auf den Anteil für das Grundstück. Die Einnahmen und Ausgaben aus einer Immobilienvermietung müssen dabei in der Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden – hierin wird ebenfalls die AfA eingetragen. Im Falle eines Ausgabenüberhanges (z. B. durch hohe Finanzierungszinsen) mindern die aus der Kapitalanlage erzielten Verluste die Steuerlast.

Was ist eine Abschreibung bzw. die Absetzung für Abnutzung (AfA)?

Die AfA beschreibt den Werteverzehr eines abnutzbaren Vermögensgegenstandes in einem bestimmten Zeitraum und kann unter bestimmten Voraussetzungen steuermindernd in der Steuererklärung angerechnet werden. Durch Abnutzung, Alterung usw. werden Objekte so im Laufe der Zeit weniger wert, was indirekt in das Vermögen des Eigentümers eingreift.

Wie setzt sich der Kaufpreis zusammen?

Neben dem Gebäude selbst wird ja auch der Grund und Boden erworben, auf dem es steht. Wichtig ist es jedoch aus steuerlichen Gründen, den Kaufpreis korrekt aufzuteilen. Später kann nämlich nur der Gebäudewert (also ohne Grund und Boden) abgeschrieben werden. Das Finanzamt kennt hier viele Tricks von Vermietern, die versuchen, einen möglichst hohen Gebäudewert anzusetzen, um später von höheren Abschreibungen profitieren zu können. Die Kaufpreisaufteilung wird deshalb oft eher kritisch beäugt. Hierzu gibt es nun einen aktuellen Entscheid des Bundesfinanzhofes (BFH): Die Wertaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude muss prinzipiell im Notarvertrag vereinbart sein. Natürlich darf hier keine scheinbare Vereinbarung oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegen. Das Urteil ist nachzulesen unter Az. IX R 12/14. Der konkrete Fall beinhaltete zwei Eigentumswohnungen, die für jeweils 500.000 D-Mark erworben wurden. Davon wurden je 300.000 D-Mark als Gebäudeanteil im Notarvertrag vereinbart. Das Finanzamt jedoch korrigierte diesen Wert, weil es ihn für zu hoch angesetzt hielt. Der Bundesfinanzhof entschied jedoch zu Gunsten des Klägers, da der Vertragsinhalt als Grundlage für die Kaufpreisaufteilung gelte und offensichtlich kein Scheingeschäft oder ein Gestaltungsmissbrauch vorläge.

Wie sollten Käufer vorgehen?

Käufer sollten grundsätzlich schon im Kaufvertrag eine klar erkennbare Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert vornehmen. Wird diese Aufteilung später von den Finanzbehörden nicht akzeptiert, sollte Einspruch mit Hinweis auf die oben erklärte Entscheidung eingelegt werden. Natürlich sollten keine Fantasieaufteilungen vorgenommen werden, sondern die Werte sollten realitätsnah umgrenzt werden. Neben diesen wichtigen Punkten müssen beim Kauf einer Immobilie zu Vermietungszwecken natürlich noch weitere Punkte beachtet werden, so z. B. der Nutzungsgrad des Eigenkapitals, die Kalkulation von finanziellen Reserven, die Lage und Ausstattung der Immobilie, Marktkenntnis und Altersvorsorgeplanung. Der Kauf und die anschließende Vermietung einer Immobilie bedürfen einer sorgfältigen Planung und Durchführung – der Aspekt der steuerlichen Optimierung ist dabei nur einer von vielen Bausteinen.

Bild©Charles Yunck